A coluna do advogado Rodrigo Salomão trata dos conflitos condominiais, algo que sempre nos tira do serio.
Conflitos em Condomínios
Há poucos momentos na vida que mais dão desânimo na humanidade do que as maçantes e estressantes reuniões de condomínio. Dizem que é um mal necessário para manter a lei e a ordem e assim haver uma convivência pacífica entre todos. Mas nem sempre é assim.
Pelo contrário, imbróglios envolvendo brigas condominiais representam parcela significativa das ações que tramitam nos tribunais por todo o Brasil. Seja por cobranças ou então por mera discussão estética, aparentemente tudo é motivo para discussão.
Dessa forma, antes de tentar arranjar algum tipo de conflito por algum detalhe com o qual não concorda em seu lugar de residência, o principal é consultar a convenção do seu condomínio. Ele é, digamos assim, a “lei maior” do local. Mal comparando, é como se fosse o estatuto de um clube. Deve ser seguida fielmente ao que está escrito.
O grande “porém” aí é que nem sempre as regras são claras. Ou pior, nem sempre os próprios síndicos a seguem. Seja como morador (proprietário ou locatário) ou como síndico, o importante é lembrar que o diálogo amigável deve vir primeiro. No caso do síndico, após isso, deve vir uma advertência. Só depois se entra com multas, e, em último caso, parte-se para o âmbito jurídico. A tentativa de não seguir por essa forma de resolução de conflito economiza recursos, é mais rápido e evita muitas “dores de cabeça” para os envolvidos.
Evidente quando falamos em “lei maior” do local não quer dizer que a convenção se sobreponha a qualquer lei brasileira. Claro que não. Porém, em conflitos internos, sem a necessidade de discussão judicial aprofundada, é ela quem deve ser observada com rigor.
Por quê? Por vários motivos. Porque, por exemplo, o próprio Código Civil prevê essa legitimidade e também porque nas mesmas convenções há previsão de procedimento e quórum suficiente para as assembleias serem convocadas a fim de debater questões pontuais ou até mesmo modificar a própria convenção.
No Novo Código Civil, busca-se dar ao condômino alguns direitos e obrigações, com o intuito de controlar a convivência comum e pacífica. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 deste Código uma escala crescente de multas pecuniárias que poderão ser aplicadas aos infratores das normas condominiais, começando pelas multas previstas na própria Convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes o rateio condominial, pela reiteração destas infrações (art. 1.337, caput) e culminando na multa de até 10 (dez) aplicável à situação tema do presente trabalho.
Nesse contexto, ainda são muito reiterados os desentendimentos entre condôminos. No entanto, é bom frisar que, proprietário ou não, existem sempre possibilidades de excluir o condômino com comportamento antissocial de determinado condomínio.
As brigas são de todos os tipos e tamanhos. Tem o morador que implica com o cachorro da casa ao lado, o baterista que tira todo mundo do sério e a mulher que se empolga de madrugada na cama e acorda todo o prédio. Nesses casos, como dito acima, recomenda-se a prudência e a tentativa de diálogo. A vida em condomínio impõe mesmo restrições naturais à liberdade total no uso do imóvel, e comportamentais dos moradores, regras que muitas vezes nem carecem de serem escritas, mas que integram um conjunto sancionado pelo senso comum do incômodo e da perturbação.
Dessa forma, caso haja prejuízo do exercício anormal de um direito, ultrapassando os limites impostos à zona da garantia de cada um (seja proprietário ou não), cabe ao prejudicado o direito de reação. O critério de mau uso é subjetivo? De fato. Para determiná-lo, será preciso levar em conta as circunstâncias de cada caso, averiguando o grau de tolerabilidade, invocando o uso e os costumes locais, examinando a natureza do incômodo e a pré-ocupação. Por tal razão, demonstra-se imprescindível que a convenção seja seguida, que seja um norte.
Assim, todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns podem ser simplesmente capitulados neste documento, de maneira a evitar-se desentendimentos, desde os sujeitos à discussões brandas, quanto aos acalorados, passíveis de submissão ao Judiciário.
Para tanto, mais importante do que qualquer coisa nessa história, o síndico deve ter consciência do seu papel de dar o exemplo e de seguir adequadamente as normas. Caso contrário, a anuência tácita daquele que deveria zelar e fiscalizar pelas regras pode gerar confusão aos outros condôminos, a incoerência será evidenciada, instaurando caos nas relações entre os envolvidos. Aí não há convenção que dê jeito.
Só a batida de um martelo de um magistrado.
(Imagem: O Globo)